Que ce soit pour se concocter un revenu supplémentaire ou pour se constituer un pilier de pension complémentaire, acquérir un bien immobilier et le mettre en location est une bonne idée. Mais, attention, si le Belge a une brique dans le ventre, il doit aussi faire face à une fiscalité importante. Il est donc intéressant de se souvenir de comment un bien en location interférera sur votre imposition.
Pension complémentaire, épargne à long terme, PLCI et autres EIP… Vous avez épuisé toutes les possibilités pour vous constituer une solide pension. Vous optez ensuite pour l’achat d’un bien immobilier. Maison ou appartement, il vous permettra de tirer un revenu, tantôt pour rembourser le prêt hypothécaire tantôt pour augmenter vos capacités financières. Mais dans tous les cas, ce loyer aura des conséquences fiscales, et ce, d’autant plus si votre locataire exerce une activité professionnelle dans le bien loué.
Le locataire peut déduire tout ou partir de son loyer
Un locataire louant un bien immobilier, pour tout ou partie, à titre professionnel, aura le droit à une déduction fiscale du loyer et des charges locatives au titre de frais professionnels (et bien évidemment au prorata de la partie louée à titre professionnel). Différentes dispositions telles que l’objectif de cette location professionnelle ou encore une adéquation avec les besoins professionnels doivent être respectées pour ouvrir droit à cette déduction.
En outre, si le locataire entend faire appel à son droit à une déduction fiscale, il a l’obligation, depuis la fin de l’année dernière, d’informer les autorités fiscales de qui est son propriétaire. Nous verrons par la suite en quoi cela a des conséquences fiscales pour ce même propriétaire. Si le locataire en s’exécute pas et ne fournit pas toutes les informations telles que prescrites par la loi, il ne pourra pas prétendre à une déduction fiscale.
Une taxation sur base du loyer réel et plus du revenu cadastral
Pour le propriétaire de la maison ou de l’appartement, l’utilisation professionnelle par le locataire a une importante conséquence fiscale. En effet, si le bien est loué à titre privé, la taxation sera calculée sur base du revenu cadastral majoré. Cette imposition est relativement faible lorsqu’on sait la faiblesse des revenus cadastraux.
À l’inverse, si le locataire déduit tout ou partie de sa location au titre de frais professionnels, son propriétaire verra ses revenus immobiliers taxés sur base du loyer réellement perçu. Et même si une disposition indique qu’un forfait de frais de 40% est d’application, cela augmente de manière importante l’imposition du propriétaire en personne physique. C’est d’autant plus vrai que c’est la totalité du loyer qui est ici prise en considération pour l’imposition du propriétaire et pas la partie du loyer déduite par le locataire.
Comment se préserver de cette imposition plus importante ?
Pour éviter ce genre de risque, il est important d’ajouter une clause dans son bail de location interdisant toute activité professionnelle au sein du bien loué ou – et cela représente une charge administrative plus importante – de séparer de manière claire les loyers professionnels et privés. Le bail devra également être enregistré.
Cette démarche est d’autant plus importante que, lorsque le fisc réclamera son dû, il restera sourd aux protestations du propriétaire quand celui-ci affirmera avoir spécifié dans le bail une clause liée à l’activité professionnelle du locataire. Le propriétaire devra alors entamer des démarches devant les cours et tribunaux pour tenter de récupérer auprès du locataire le dommage fiscal subi. Vous avez des questions sur la fiscalité de vos biens immobiliers ? Posez-les à Magecofi-Atecofi via son formulaire de contact. Nous nous ferons un plaisir de vous expliquer les coûts et les avantages à tirer du télétravail.
